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Il ripristino dei lastrici solari di proprietà esclusiva ed eventuali autorizzazioni del condominio ad ulteriori lavori

Quanto costa ripararli e quanto può costare fare lavori extra su proprietà condominiali comuni (il ripristino dello status quo ante).

Ci occupiamo oggi del tema dei lavori di ripristino dei lastrici solari di proprietà esclusiva di un singolo condòmino nonché delle eventuali autorizzazioni di competenza del Condominio.

Il codice civile (art. 1126 c.c.), infatti, disciplina i principi in materia di lastrici solari di proprietà esclusiva del singolo condòmino e l’eventuale ripartizione delle spese nel caso di danni subiti dal lastrico stesso.

Per il Codice vigente, i proprietari esclusivi del lastrico sono tenuti a contribuire nella misura di 1/3 alle spese, mentre i restanti 2/3 spettano al condominio che usufruisce della copertura del lastrico stesso ripartiti, tra i singoli condòmini, “in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n.18167/2014 ha chiarito che, in ambito condominiale, la terrazza a livello assolve la stessa funzione del lastrico solare di cui all’art. 1126 c.c. Da tale conclusione discende il principio in base al quale dei danni cagionati per infiltrazioni all’appartamento sottostante la terrazza, rispondono tutti i condòmini tenuti alla manutenzione di questa particolare parte comune di edificio.

Quest’ultimo principio è stato ribadito più volte dai giudici di legittimità con una serie di pronunce (cfr. Cass. Civ.,SS.UU.,n. 9449/2016; Cass. Civ., sez. II, n. 4183/2017; Cass. Civ., sez. II, n. 4684/2018).

Il casus di lavori effettuati sul tetto estendendo il possesso esclusivo a parti comuni condominiali

Interessante, appare inoltre, una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, la n. 4909/2020.

Con tale pronuncia i giudici hanno chiarito che è necessaria l’autorizzazione del condominio per i lavori effettuati dal proprietario esclusivo su parti, come per esempio il terrazzo, il lastrico solare, il parapetto, la grondaia di scarico del solaio e tutti quei beni che servono l’intero condominio e quindi sono da considerarsi come parti comuni il cui utilizzo è disciplinato dall’art. 1102 c.c. (nella fattispecie trattavasi di opere che, tra l’altro, deturpavano l’architettura dell’edificio nonché l’armonia della forma) e che non possono essere assorbiti all’interno di proprietà esclusive adiacenti.